경매 실폐사례-경매낙찰 2호기 스토리

작년에 부동산 경매를 시작하면서 나름대로 목표를 정한 것이 언제까지 몇 개의 물건을 낙찰 받고 매도를 진행하겠다는 것이다. 몇 건의 경험을 하고 난 지금 생각하면 몇 가지 문제점이 있었다. 

첫째는 목표를 정함으로써 나의 기준이 무너지게 되어 낙찰 가격이 올라가고 리스크를 감수하는 모험을 하게 되는 것이다. 둘째는 비인기(?) 지역일수록 낙찰 후 매도는 조금 다른 기술인데 경험도 없는 경린이로서의 나의 자신감은 양날의 검이 되어 나에게 날아왔다. 

2호기는 9100만원에 낙찰받아서 올해 2월 경에 수리를 끝내고 봄 이사철에 맞춰서 매도하려고 했지만 여름을 버티고 가을을 넘기는 상황에 개인 사정과 맞물려서 8000만원에 매도하게 되었다. 약 1500만원 손실이 발생한 케이스이기 때문에 자아비판 차원에서 기록을 남긴다.

경매사건정보

용도	아파트	감정가	97,000,000	100%
건물면적	전용 25평	최저가	67,900,000	70%
사용승인일자	1990-12-24	낙찰가	91,055,555	94%
매물분포	비수리 기준 8000 에서 수리기준 11500 정도 형성됨
실거래분포	비수리 8200, 수리 10200
현장조사	샤시수리, 도어/현관 낡은 느낌. 윗집/아랫집 이상없음
부동산조사	수리 기준 1억 초반이면 잘 팔릴 거 같음
	수리 잘 된 집이면 10500~11000 괜찮을 듯
	수리 기준 10000. 현재 매매 잘 안됨
	기본 80 이상, 수리 10500부터

 

낙찰 후 진행한 수리 내역

지금 생각해보면 낙찰 후 집의 상태는 일반적인 또는 그 이하의 수준으로 적어도 필수적으로 도배/장판과 기본 수리를 진행해야 하는 부분들이 혼재되어 있었다. 하지만 1호기에서 어느 정도 성공 사례를 경험한 나는 현상을 왜곡하고 최소한의 수리만 진행하기로 했다. 그래서 진행한 수리는 다음과 같다

• 도배/장판
• 신발장설치
• 주방도어 시트지 래핑
• 문틀/도어 도장
• 기타 눈에 띄는 간단한 수리 : 전등 2개 교체

하지만 여기서부터 부사님들이 이야기한 수리 기준과는 조금씩 괴리가 생기기 시작하는 것이었다. 

낙찰부터 현재까지 공급량 추이

낙찰 무렵 2024년부터 늘어나는 공급이 분명히 영향을 줄 것으로 예상은 했지만 가격대에 따른 수요층이 분명히 나뉠 것으로 보았다. 왜냐하면 신규 입주 물량은 2억 중반~3억 초반으로 내가 매도하려는 가격대인 1억 초반과 차이가 많이 나기 때문이다. 하지만 이것도 나의 예상과는 조금 다른 양상으로 흘렀다.

• 신규아파트로 이동과 기존 아파트로 이동의 시간 차이
• 신규아파트로 전세이동 증가
• 신규아파트로 인한 인테리어 수준 상향

소극적인 매도전략

일반적으로 할 수 있는 또는 해야만 하는 루트로는 모두 시도를 했다. 지역 부동산 40여 개에 매도 의뢰를 했고, 당근에 게시를 했으며, 관리소장님께도 부탁을 드렸다.

하지만 지금에 와서 조금 후회되는 몇 가지 부분을 이야기하고자 한다.

1. 부동산은 하루 날을 잡아서 직접 찾아뵙고 대면하는 것이 더 좋았을 것 같다. 물론 알아서 잘 진행해 주시지만 얼굴 도장 찍고 이야기 하는 것은 다르기 때문이다.
2. 지방 공시가 1억 이하 부동산은 수수료가 50만 원 정도다. 이것을 추석 이후에 100만원으로 상향했지만 시기적으로 너무 늦었다고 판단된다. 그 뒤로 부사님들이 조금 바쁘게 움직이는 것을 느낄 수 있었다. 
3. 당근에 올린 지 9개월 여가 되면서 하트 수는 무려 90개가 넘었고, 대화창은 40개가 넘었다. 이게 좋은 것일까? 지금 생각해보면 절대 아니다. 그냥 악성 재고라는 것을 내가 스스로 자인하고 있는 꼴이었다. 문득 이 생각이 나서 나의 게시물을 삭제하고 아내의 당근으로 올리니 주말 이틀 동안만 하트가 10개가 늘어나고 3팀의 방문이 있었다. 결국 그 중 한 팀에게 매도가 되었다. 
4. 이 정도 악성 재고라면 문어발/현수막이라도 했었어야 했다. 할 수 있는 모든 것을 했어야 했다.
5. 우리가 부동산이나 당근에 물건을 낼 때 보통 네고까지 생각해서 낮추게 된다. 그러다 보면 결국 500단위 또는 1000 단위에서 만나게 되기 때문에 100, 200 낮추게 된다. 이런 것도 전략이기 때문에 경우에 따라 먹히고 타이밍 좋게 매도가 될 수는 있다. 하지만 나의 경우는 돌이켜보면 첨부터 500, 1000 낮추었다면 어땠을까 하는 의구심이 생긴다. 손절을 생각한다면 감내할 수 있는 최대 금액으로 매도하는 방법으로 추진하는 것도 하나의 전략임을 알게 되었다. 

결론

1. 지방 부동산은 무조건 공급과 수요다. 절대로 이 법칙을 벗어날 수 없다. 수요를 만드는 부동산은 있게 마련이다. 그런 특징이 없다면 대세를 거스를 수 없다. 특히, 공급이 발생하면 악영향이 있게 마련이다. 공급을 알 수 있는 사이트로 부동산지인을 소개합니다.
2. 적극적인 매도 전략이 필요하다. 할 수 있는 모든 방법을 동원해야 한다. 낙찰에 기한과 목표를 설정하지 말고 매도에 기한과 목표를 정해라. 
3. 주변 상황 변화를 주시해야 한다. 단지 매물이 나오고 들어가는 상황, 지역 전체의 공급량의 변화와 영향 등을 알고 있어야 능동적인 대응이 가능하다.
4. 손절을 해야겠다고 마음 먹었다면 매수자가 혹할 만큼 금액을 후려쳐야 한다. 일, 이백만원으로는 현재의 컨디션을 뚫고 매수의지를 만들어내기 어렵다.  
5. 너무 고가낙찰을 피하자. 인근 매각사례를 반드시 참조하자. 그리고 욕심에 고가낙찰을 피하자

손절이란 것은 정말 쉽지 않은 결정이고, 누군가에게는 적은 금액일 수도 있고 누군가에게는 실패라는 경험이 주는 감정이 더 크게 다가올 수도 있을 것 입니다. 하지만 누구에게나 올 수 있는 상황에서 빠르게 판단하고 결정하는 것이 손실을 줄일 수 있는 방법임은 자명합니다. 성투하세요!!