부동산 경매 입찰 가격 산정 방법(엑셀)

서론

나는 처음 부동산 경매 공부를 독학으로 했기 때문에 입찰 가격 산정하는 방법을 인터넷을 찾고 책을 보면서 공부를 했다. 블로그, 카페 등을 찾으며 정보를 모았지만 그것이 정답 또는 옳은 방향인 지를 알려주는 사람도 없었다. 어쩌면 이런 순간에 지름길로써 강의를 듣는 것이 더 좋을 수도 있었다. 적어도 강의는 일단 강사가 해본 것이기 때문에 신뢰할 수 있는 것이니 말이다.

인터넷을 찾아보면 매도 예상 가격에서 무엇을 빼고 더하고 하면서 알려주기도 한다. 하지만 내가 원하는 것과 조금 차이가 있었다. 뭐냐면^^ 부동산 경매를 시작하는데, 잔금도 내야하고 세금도 내야 한다. 이 모든 것을 종합해서 알려주는 책이나 사이트가 없었다. 있기는 했다. 하지만 내 마음에 흡족하지는 못해 어딘가에서 받은 몇 개의 파일을 수정을 거치면서 나만의 파일을 만들었다. 

어쨌든, 이 글을 찾아서 읽는 분들도 나와 같은 심정일 것이라고 생각한다. 그래서 정답은 아니지만 내가 해왔던 방법대로 가이드가 될만한 이야기를 하려고 한다. 

경매 입찰가 산정의 요소

입찰가를 산정하려면 입찰가를 구성하는 요소를 먼저 알아야 한다.(용어가 다른 분들과 조금 다를 수는 있으니, 개념만 이해하시기 바랍니다.)

  • 경매비용 : 입찰가격 – 입찰보증금 – 대출금
    • 대략적으로라도 대출금의 규모를 이해하고 있어야 한다. 개인의 사정에 따라 다르겠지만 일반적으로 아파트의 경락대출금은 낙찰가의 80% 또는 KB시세의 60~60% 중 낮음 금액을 가능하다. 가능하면 입찰 전에 정확하게 대출상담사에게 연락해서 짚고 넘어가면 좋으나 처음 경매를 접하는 분들이 아는 사람도 없고 쉽지가 않다. 해당 경매법정 대출 상담사를 검색해서 사전에 체크해보자. 
  • 금융비용 : 대출금의 상환이자 합계
    • 대출금 상환이자는 나중에 덫이 될 수도 있다. 상환이자가 길어지는 경우는 매도가 늦어져서 조바심이 생기게 마련이다. 즉, 될만한 물건을 선택하는 것이 중요하다.
  • 취득비용 : 취등록세 및 기타 취득에 소요되는 모든 비용
    • 조건에 맞는 취득비용에 대해 알고 있어야 한다.
  • 기타비용 : 미납관리비, 명도이사비 등
    • 기타비용은 현장조사를 잘 했다면 모두 기입할 수 있을 것이다.
  • 세금 : 법인이면 법인세/추가과세, 개인사업자면 종합소득세, 개인이면 양도세 등등(참고로, 저는 법인과 개인매매사업자 두 가지로 운영하고 있습니다.)
    • 간혹, 유튜브나 블로그에서 시세차익을 말하면서 세금은 빼고 이야기하는 경우가 있다. 하지만, 세금을 필연적으로 감안하지 않으면 손익에 큰 영향을 줄 수도 있다.

입찰가 산정 방법(메뉴얼)

나는 위의 구성요소를 모두 포함하는 입찰가 산정 파일을 만들었다. 물론 처음부터 내가 베이스로 만든 것은 아니고 누군가가 제공하는 파일의 장점을 모아서 그리고 내가 필요하다고 생각하는 부분까지 더해서 만들게 되었다. 어떤 강의를 들으면 이런 파일을 제공하기도 하고 개괄적인 파일을 제공하기도 하는 것 같더라.

입력요소

  • 매도예상가 : 공인중개사와 실거래가를 기준으로 매도 예상 금액을 입력한다. 매도 예상 가격은 말그대로 예상가격이기 때문에 낙찰 이후 수시로 변경해보면서 또는 매도 후에 수익률 계산 시에도 사용한다.
  • 보증금 : 입찰보증금이다. 넣고 안넣고가 전체 수식에 영향을 주는 부분은 아니지만 구분해서 나쁠 거 없다.
  • 입찰액증액 : 증액에 따른 입찰가, 수익금액, 수익률의 변화가 발생한다. 전체 입찰 금액의 규모에 따라 또는 입찰 디테일의 정도에 따라 변화를 주어도 좋다.
  • 경매비용(대출/방공제) : 낙찰 전이라면 대출비율을 입력해도 좋고, 낙출 후 대출 실행했다면 아예 금액 입력도 좋다.
  • 금융비용(이자율/보유기간/중도상환수수료) : 위에서 언급한 것 처럼 처음이라면 대출 상담사한테 꼭 한번이라도 물어봐라. 안 가르쳐줄 수도 있다. 뭐 어떤가. 사람은 많다.
  • 취득비용(법무사비용/취등록세) : 법무사비용도 대략적으로라도 감안해라. 대출 안하고 셀프로 등기이전이 가능하다면 취등록세만 있으면 된다. 법무사비용만큼 아까운 것도 없더라.
  • 기타비용 : 항목대로 넣으면 되고, 수리비항목은 수익/자본을 나누어서 넣어 생각해라. 자본지출은 장부가액으로 비용처리가 가능하다.
  • 기타비용의 일반관리비 : 이것은 내가 그냥 넣은 것인데, 일정 비율은 관리비로 잡아놓고 오며 가며 쓰는 비용항목이다.

세금계산설명

  • 법인의 경우 2억미만은 법인세 9.9% 고정이다. 2억 이상은 20.9% 이다. 더 내지만 기쁜 일이다.
  • 법인 추가과세 : 법인의 부동산 매매는 추가과세가 있다. 무려 22% 다. 이 항목에 자본지출은 비용처리가 된다. 
  • 매매사업자 : 종합소득세율로 계산된다. 24%로 넣어두었다. 자신의 세율 범위에 따라 넣으면 된다.

개인투자자

  • 단기(1년 이내 매도)와 장기(2년 이후 매도)로 구분해 놓았다. 개인이라면 당연히 장기다. 

경매 입찰가 산정 엑셀

부동산 경매 입찰가 계산 프로그램

결론

부동산 경매 투자를 시작함에 있어 강의를 듣는다면 아마도 이런 부분이 해결될 수도 있습니다. 이 파일은 저처럼 혼자의 힘으로 배우고 실행하려는 분들께 보신다면 아마도 조금이라도 도움이 될 것으로 생각됩니다. 

다만, 위의 입력방법을 읽고 자신의 상황에 맞는 템플릿으로 만들고, 대출이나 세금 부분을 조금씩 수정하셔서 사용하셔야만 하는 점은 기억하셨으면 합니다.

입찰가격 산정은 경매에서 아주 작은 부분일 수도 있습니다. 하지만 어느 하나 소홀할 수 없는 경매의 모든 과정에서 궁금증이 생길 수 밖에 없는 부분이어서 오늘 글을 쓰게 되었습니다. 도움이 되시길 바랍니다.

error: Content is protected !!