아래 기사는 2024년 11월 23일자 인터넷 기사를 캡쳐한 것 입니다. 잊혀질 만하면 다시 나타나는 전세 사기. 전세사기는 여전히 심각한 현재 진행형입니다. 게다가 매매가 하락으로 발생하는 역전세는 사기가 아니더라도 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 발생할 수도 있기 때문에 전세 계약 전 반드시 확인을 해야만 하는 것들이 있습니다.
전세사기의 유형
전세사기는 다음과 같은 유형이 있습니다.
1.깡통전세 : 집주인이 갭투자 목적으로 매수한 뒤에 매매가 하락으로 인해 보증금을 돌려줄 수 없는 경우
2.이중계약 : 집주인이 하나의 집을 여러 사람에게 중복으로 계약
3.전세금 미반환 : 집주인이 고의로 전세 보증금 반환을 미루는 경우
4.사기 : 집주인 단독 또는 부동산 중개인과 공모하여 권리 관계 등의 거짓 정보를 제공
전세 계약 전 체크리스트 7가지
전세 계약 전 전세사기의 위험 여부를 확인하기 위해 다음 리스트를 체크해야 합니다.
- 주변 매매가, 전세가 확인
- 주택 임대차 표준 계약서 사용
- 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인
- 임대인의 세금 체납여부 확인
- 선순위 보증금 확인
- 확정일자 부여 현황 확인
- 전입세대 열람
매매가격, 전세가격 확인 방법
- 인터넷 확인 방법
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- 국토부 실거래가 공개 시스템
- (앱) 국토교통부 모바일 부동산 실거래 정보
- 한국부동산원 부동산테크
- 사설 시세정보 : 네이버, 아실, 디스코 등
- 인근 부동산 방문 확인 : 실질적으로 급매, 실거래가로 찍히기 전의 부동산 가격 등에 대한 정보는 역시 오프라인으로 방문해서 문의하는 것이 제일 좋다. 그리고 타겟 매물의 장단점에 대해서 잘 알고 있는 것은 역시 지역 부동산 소장님이다.
주택 임대차 표준 계약서 사용
- 대항력, 우선변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인사항 안내
- 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공
- 공인중개사에게 표준 계약서를 사용 요청
✅주택 임대차 표준 계약서 사용방법 바로가기
근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인
경매 배당 시, 물권 순위에 따라 배당 되므로, 보증금보다 순위가 우선하는 채권 규모를 확인하여 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모를 예상해봐야 함
지역등기소, 인터넷등기소 또는 무인민원발급기에서 등기부등본을 발급해서 보면 등기부등본의 [을구]에서 근저당 및 전세권 등 확인 가능
✅등기부등본 보는 방법, 주의사항(등기사항전부증명서) 바로가기
임대인의 세금 체납여부 확인
- 미납세금은 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있음
- 임대인의 납세증명서를 발급(임대인 동의 필요) 받아 체납여부 확인.
- 국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급 가능(임대인이 직접 발급하는 경우 홈택스, 위택스 등 온라인으로 발급 가능)
✅임대인(집주인) 세금체납 확인 방법(미납국세열람) 바로가기
선순위 보증금 확인
- 순위가 우선하는 보증금을 확인하여 향후 전세 보증금 피해를 겪었을 때 변제 받을 수 있는 금액을 가늠.
- 임대인 또는 임차인이 주민센터 또는 등기소를 방문하여 확정일자 부여 현황을 발급(임대차 계약 이전에는 임대인의 동의가 필요)
✅주택 선순위 보증금 확인하는 방법 바로가기
전세 계약 후 체크리스트 3가지
- 임대차신고
- 전입신고
- 전세보증금 반환 보증
임대차 신고
- 임대차 계약 신고는 법적 의무
- 신고 대상 : (지역) 전국(道 관할 군 지역 제외, 경기도 내 군 지역은 포함), (금액) 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원 초과
- 임대차 계약 신고를 하면 확정일자가 부여되어 우선변제권을 획득.
- 온라인 신고 또는 관할 주민센터를 방문하여 신고(확정일자 부여를 위해서는 임대차 계약서 필요)
전입신고
- 전입신고는 법적 의무
- 신고 사유 발생일로부터 14일 이내 신고, 위반 시 과태료 최대 5만 원(주민등록법)
- 전입 신고를 하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다.
- 관할 주민센터 방문하거나 정부24 온라인으로 신고
전세보증금 반환보증 가입
- 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 전액을 보증 기관에서 대신 반환
- 수도권은 보증금 최대 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원까지 보증 가입 가능(주택도시보증공사 기준)
- 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담 후 가입
✅전세계약 후 할 일 바로가기
결론
두 가지만 기억하세요!!
- 첫 번째는 위험한 물건인 지를 확인하는 과정이고,
- 두 번째는 계약 후에 해야 할 일(전입신고, 확정일자 부여)을 지체없이 하는 것 입니다.
첨언을 드리자면, 경매를 당하게 되면 내가 위험 요소를 사전에 인지하지 못하고 임대차 계약을 체결한 후에 발생되는 모든 위험한 상황은 자신의 책임으로 간주됩니다. 즉, 보증금을 받지 못하는 상황이 발생할 수 있는 것 입니다. 그래서 위험한 물건 여부를 판단했으면 계약을 하지 않는 것이 우선이고, 안전한 물건이라고 판단되면 계약 후에 해야 하는 일들을 지체없이 처리해서 사전에 확인한 안전한 상태에서 나의 권리를 보호 받을 수 있는 장치를 하는 것이 중요합니다.
최근의 전세사기 이야기가 나오면 이제 당자자를 제외하고는 다들 일반적인 뉴스로 인지하고 “또 나왔네??” 정도로 안타까워하고 넘어갈 정도가 되었다고 생각합니다. 사회적 관심도 줄어들고 있다는 것이지요. 즉, 사회의 정책은 언제 변할 지 모르는 상황이고, 나의 돈은 내가 지켜야 한다는 말씀 드리고 싶습니다.
2 thoughts on “전세사기 방지 체크리스트(전세계약 할 일 10가지)”
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