선순위 전세권 강제경매 내용 요약

• 일반적으로 선순위 전세권은 배당요구하거나 경매신청(임의경매)했을 경우 배당금액 상관없이 낙찰자에게 인수금액 없음. 단, 후순위는 배당 후 소멸.
• 1항의 내용은 전세권에 기인한 임의경매 신청 시에만 그렇다.
• 만약 경매구분에 강제경매라고 기입되었다면??
  • 보증금반환소송을 통한 판결문을 받아서 강제경매 진행
  • 전세권자의 지위가 아니라 임차인의 지위로서 경매신청한 것으로 미배당보증금 인수

민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)

① 압류 채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.

② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.

③ 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.

④ 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

⑤ 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

사례

1.선순위 전세권자 강제경매 신청

   – 선순위 전세권자는 강제경매 신청. 낙찰자는 미배당 보증금 인수

결론