서론
이 포스팅에서는 지방의 빌라를 경매낙찰을 받아서 단타에 도전했었던 이야기를 전달하려고 한다. 이 빌라 이전에 지방의 군단위 지역에서 1991년 입주한 구축의 아파트를 공매로 낙찰 받아서 불과 1개월여 만에 매도를 하고 바로 도전한 물건이다.
경매낙찰 과정
빌라를 낙찰받게 된 배경과 이유
이 단독 빌라는 예산군 고덕면에 위치해 있으며, 6세대만이 입주해 있다. 대로변에서 약 100미터 떨어진 곳에 마을이 형성되어 있고, 이곳에 있는 유일한 빌라이다. 고덕면 전반에는 다른 빌라와 아파트가 존재하지만, 이 빌라는 2015년에 입주해서 비교적 최신축에 속하는 물건이다. 인근 읍면단위 지역에서 자동차로 쉽게 접근할 수 있으며, 가격과 구조 면에서 경쟁력이 있다고 판단했다.
게다가 고덕면 내 빌라와 비교해봤을 때, 매우 저렴한 편에 속한다. 고덕면에는 아파트 1개와 다수의 빌라들이 존재하는데, 연식에 따른 평단가는 다음과 같다.(최근 실거래 기준)
신축은 평당 400만 이상, 구축은 2~300 선에 머물러 있는 것을 알 수 있다. 다만, 은행마을 아파트는 고덕면 유일무이한 아파트로 오랜 연식에도 불구하고 관리가 잘되어 있어서 비교적 높은 가격대를 형성하고 있다.
경매 참여 과정과 준비 사항
이 입찰을 준비하면서 따로 현장조사를 하지는 않았다. 이유는 입주 연차를 봤을 때, 상태가 아주 나쁘지는 않을 듯 했고, 그런 베이스에서 수리를 진행한다고 해도 큰 비용을 감안하지 않아도 될 듯 하다고 추측했기 때문이었다. 그래서, 인근 부동산에 전화 통화만 했었는데, 매매 사례가 많지 않아서 확답을 못하는 눈치였다. 다만, 대화 중에 5,000~5,500 선에서는 가능하지 않겠냐라는 의미로 이야기를 나누긴 했다. 즉, 빠른 매도를 위해서 그 정도 선에 내면 될 듯 하다 였었다.
입찰
대전법원 홍성지원은 정말 한적한 동네에 위치한 시골 법정이었다. 대중 교통으로 서울에서 홍성지원까지 갔기 때문에 나름 험난한 여정이었다. 가는 길에 시내버스를 탔는데, 조금 놀란 것이 탑승객들의 연령대였다. 나의 나이가 적지 않음에도 불구하고 내가 한참 막내. 상경길에 탄 택시 기사님의 신축 아파트들의 미분양 걱정과 더불어 홍성이라는 도시의 노령화에 대해 새삼 놀라게 되었고, 산업단지가 미비한 지방도시의 현상을 생생하게 목도하게 되어 놀랐다.
홍성지원은 지하에 위치하고 있었는데, 여러 도시의 상황과 맞물린 것인지 이렇게 한산한 경매 법정은 처음이었다. 단촐한 분위기에서 나의 경매사건 순서. 결과는 낙찰!!(경매낙찰의 순간은 언제나 좋다^^)
- 감정가 : 5400
- 최저가 : 3780(70%)
- 낙찰가 : 4050(75%)
괜찮다. 이 정도면 수리를 조금 한다고 해도 큰 비용이 들지 않기 때문에 안정적인 수익이 있을 것 같았다. 게다가 감정가 자체가 생각한 것보다 조금 낮게 책정되어서 조금 더 기대를 하게 되었다.
낙찰 후 빌라의 상태 점검
낙찰을 받고 명도를 진행하기 위해서 내용증명을 발송했다. 내용은 일반적인 내용으로 언제까지 명도를 희망하고 명도가 되지 않을 시에 해당하는 내용을 적시해서 보냈다. 얼마 후, 모르는 번호가 전화가 왔다. 전 소유주였다.
- 전소유주 : 낙찰 받으신 분이시죠?? 전 이미 짐 다 뺐습니다. 번호 알려드릴게요^^
- 재재상회 : 네??
명도를 할 것도 없이 전소유주는 짐을 모두 뺀 상태라고 한다. 나는 곧바로 상태확인을 하기 위해서 현장으로 갔다. 현장상태는 예상대로 연식에 맞는 준수한 상황이었다. 손을 대려면 조명과 도배 정도인데, 차라리 안하고 그 정도 네고를 해준다는 생각을 하기로 했다.
필요한 수리 및 리모델링 작업
내부의 컨디션을 볼 때, 크게 손을 볼만한 곳은 눈에 띄지 않았다. 오히려 마감 자재를 고급은 아니어도 고급처럼 보이게 하는 자재를 사용해서 전체적으로 컨디션이 준수해 보였다. 어설프게 손을 보기보다는 도배나 조명 등의 수리를 매수자의 기호에 맞게 또는 그냥 사용해도 될만한 수준이었다. 다만, 눈에 띄는 하자 부위가 있었는데 명도 후 비가 온 뒤에 알게 되었다.
보통은 이 부위에 코킹이 되어 있어서 빗물이 내부로 침투하는 것을 막아주는데, 코킹이 다 벗겨진 상태였다. 코킹 정도는 셀프로 진행해도 무방하지만 셀프로 진행하기에는 조금 위험한 부위가 있어서 차라리 매수자에게 설명하고 네고해주는 방향으로 진행하기로 했다.
매도 과정
매도 의뢰
- 고덕면 3개 부동산
- 고덕면 인근 읍/면 단위의 40여개 부동산
- 예산/당진을 기반으로 활동하는 광역 활동 부동산에 의뢰
- 당근
매도 과정에서의 경험과 교훈
- 지방 빌라 특히, 인프라와 떨어진 곳은 조건이 맞는 사람이 아니면 사지 않는다. 그만큼 매수 수요가 적다. 이런 물건은 긴 호흡을 가지고 가면 적당한 수준의 수익을 줄 것이다. 하지만 기간을 생각해보면 과연 그 수익이 적당할까? 라는 의문을 남긴다. 운 좋게 빨리 매도가 된다면야 금상첨화지만 말이다.
- 이 빌라는 LPG가스를 사용한다. 사용 상 비용 차이가 조금 나긴 하지만 LPG라서 매수를 포기한 사람이 의외로 많다는 점에서 향후, 반드시 걸러야 하는 요소로 생각된다.
- 이 빌라는 주차장을 가는 곳의 경사가 급해 승용세단은 쉽게 주차하기가 어렵다. 이 부분도 이야기 하는 사람이 있었다. 이런 부분은 역시 입찰 전에 현장 조사를 해야지만 알 수 있는 부분이어서 나의 방식에 조금 문제가 있음을 인지하게 되었다.
매도는 이런 전원같은 환경을 찾는 매수자에게 하게 되었다. 나는 개인적인 사정과 맞물려서 조금 손해를 보고 매도하게 되었는데, 조금 여유가 있었다면 더 높은 가격에 손해보지 않고도 가능했을텐데 아쉬움이 컸다. 이게 다 매수자의 타이밍이고 나의 타이밍이었다.
결론
요약과 교훈
- 앞서 이야기한 것처럼 지방의 외딴 빌라는 긴 호흡을 가지고 도전해봐야 하는 물건이다. 타이밍만 잘 맞으면 도전자가 적기 때문에 높은 수익을 가져다줄 수도 있지만 그 높은 수익이 기간 대비 높은 수익일까?
- LPG는 절대로 하지 말자.
- 지역 부동산은 내가 금액을 내렸는데도 광고는 예전 금액 그대로 하더라. 왜 그럴까?? 차액을 혹시?? 어떻게??
전하고 싶은 메시지
- 앞 선, 지방 아파트 공매 단타에서의 경험이 오히려 독이 되었다. 항상 초심을 잃지 말고 도전해야 한다.
- 입찰 전 현장조사는 일정 부분 필요하다. 특히 정형화된 아파트가 아니라면 반드시 그렇다.