선순위 채권 확인이 왜 중요할까?
선순위 채권. 말 그대로 우선 순위의 돈 받을 권리를 말합니다. 예를 들어, 집을 담보로 돈을 빌렸을 때, 먼저 돈을 빌린 사람이 더 우선권을 갖는 것처럼, 부동산에 여러 채권이 설정되어 있을 때 가장 먼저 설정된 채권을 선순위 채권이라고 합니다.
그러면 왜 선순위 채권 확인이 중요할까요? 만약 선순위 채권을 확인하지 않고 부동산에 후순위로 돈을 빌려주었거나, 주택 임대차계약을 하고 해당 부동산이 경매로 넘어가서 2억에 낙찰되었다고 가정해볼게요. 그러면 아래의 표와 같이 순서대로 경매 배당금을 받게 됩니다. 즉, 나보다 순서가 먼저인 선순위 채권의 확인을 소홀히 한 4순위 사람은 전액을 배당받지 못하고 손해를 볼 수 밖에 없게 됩니다. 이러면 어디 하소연할 수도 없는 상황이 되버리게 되겠네요.
선순위 채권 확인 방법
선순위 채권을 확인하는 방법은 등기부등본을 열람을 통해 등기된 채권 현황을 파악하는 것과 임대차계약 열람을 통해서 등기되지 않은 보증금의 규모를 파악하는 것 입니다.
등기부등본 열람
가장 기본은 등기부등본 갑구에서 현재 소유자가 누구인 지, 그리고 등기부등본의 을구에서 말소되지 않은 선순위 채권은 무엇이고 얼마인 지 확인하는 것 입니다.
- 등기부등본 발급 방법 : 인터넷등기소 또는 가까운 등기소 방문
- 등기부등본에거 확인해야 되는 사항 : 현 소유주, 을구의 채권
- 을구에서 설정일자가 빠른 순서로 선순위 채권으로 판단. 단, 말소된 채권은 무시
- 채권의 종류를 확인 : 저당권, 전세권, 임차권 등등
전입세대 열람내역 확인
다가구 주택 등의 경우 전입세대 열람이 반드시 필요한데요, 임대인 한 명에 여러 세대가 임대차 계약을 하는 형태이기 때문에 임대인의 재정 상태가 악화되면 임차인 모두가 영향을 받게 되고, 일반적으로 전입일자+확정일자로 순서가 정해지기 때문입니다.
즉, 전입세대 열람을 통해서 임차인 중에서 선순위 여부를 확인할 수 있습니다. 최악의 상황인 경매 배당금을 받을 수 있는 지 여부도 가늠할 수 있습니다.
전입세대 열람내역 확인 방법
- 온라인 신청 : 정부24를 통해서 확인가능
- 주민센터/구청 방문 : 신분증, 신청서 제출. 대리인은 위임장까지.
임대차 정보제공 요청:
임대차 정보제공 요청은 임대차 계약을 하기 위해서 먼저 계약한 임대차 계약에 대한 정보를 얻을 수 있는 중요한 절차입니다. 다른 임차인들의 임대차 계약 정보를 파악해야 선순위 보증금, 우선순위 등에 대한 정보를 명확하게 파악할 수 있습니다.
요청 방법 및 확인 가능한 정보
- 온라인 확인 : 정부24를 통해 확인 가능
- 주민센터/구청 방문 : 신분증, 신청서, 계약서 제출
- 확인가능한 정보 : 임대차계약 기간/보증금/월세/인적사항/연락처
선순위 채권 확인 시 주의사항
아래의 경우에는 반드시 변호사, 법무사, 공인중개사 등 전문가에게 문의하세요.
- 등기부 등본을 확인했을 때, 선순위 채권이 여러 개 있는 경우
- 선순위 채권과 선순위 임차인 등이 섞여 있는 경우
- 대규모 자산 거래
- 경험 부족으로 선순위 채권 확인 어려울 때.
최신 정보 확인를 확인하세요. 등기부등본은 수시로 변동될 수 있으므로 계약 직전까지 최신 정보를 확인해야 합니다.
결론
선순위 채권 확인은 무엇보다도 자신의 보증금을 지키기 위해서 가장 필요한 절차입니다. 현행법은 자신이 파악하지도 않고 후순위로 들어간다면 보호해주지 못하게 되어 있습니다. 즉, 스스로 확인하고 위험한 물건에는 눈길을 주지 않는 것이 좋습니다.
또한, 선순위 채권을 확인하지 않고 경매 넘어가게 되면 어쨌든 지지부진한 상황과 맞물려서 시간과 에너지를 낭비할 수 밖에 없는 상황에 놓이게 됩니다.
부동산 거래 시 반드시 선순위 채권을 확인하고 신중하게 결정해야 하시고 안전하게 보증금 지키시기 바랍니다.